En bergstopp i taget

Tom Lönnroth har klättrat i karriären tack vare målmedvetet fokus på att göra ett bra jobb. Nu är han bostads­finansieringsdirektör på Hypo.

Foto: Karl Vilhjálmsson

Varje steg låter väldigt välplanerat när Tom Lönnroth berättar om sin karriär. Men det är tack vare hårt jobb – inte karriärplanering – som han tagit sig från en halvskriven gradu om bostadslån till jobbet som finansieringsdirektör på anrika Finlands Hypoteksförening, landets äldsta finansieringsinstitut.

”I stället för att försöka komma vidare i karriären har jag försökt göra ett så bra arbete som möjligt. Det har öppnat nya dörrar.”

Vi tar det från början. Lönnroth studerar finansiell ekonomi på Hanken och väljer att skriva sin avhandling om bostadslån.

”Det var ett udda ämnesval i en tid då det var väldigt populärt att skriva om fonder och aktieplaceringar.”
I avhandlingen undersökte han vem som kan ha nytta av fast ränta på sitt bolån och för vem en varierande ränta passar bättre.

”När jag började skriva visste jag ingenting om bostadslån. Jag hade inte bostadslån själv, det jag visste hade jag läst på bankernas hemsidor.”
2005 då gradun var halvfärdig skickade Lönnroth en öppen arbets­ansökan till Aktia.

”På den tiden sökte bankerna unga personer, framtidens talanger som det stod i tidningsannonsen.”

Han fick jobb som finansieringsrådgivare och var med om att grunda ett kontor där han jobbade med allt från kassan till placeringsprodukter och bostadslån.

”Jag lärde mig systemen och fick en bra grund för bankverksamhet överlag. I dagens läge anser jag att det var mycket viktigt för att kunna förstå helheten.”

Lönnroth blev sedan finansieringschef på Aktia Hypoteksbank där han först ansvarade för kreditgivningen, senare för utvecklingen av banksystemen. Han jobbade också på inlåningssidan med att emittera säkerställda obligationslån.

Foto: Karl Vilhjálmsson

Graduspurt. Den halvfärdiga pro gradun som legat orörd i fem års tid gjorde sig påmind om sin existens en morgon då Lönnroth såg en studiekompis uppdatering på Facebook om att avhandlingen var klar. Lönnroth gjorde en några månaders spurt och skrev om största delen av texten, eftersom han lärt sig en hel del om bostadslån i jobbet. Slutsatsen i studien var att om någon känner sig ha behov av fast ränta ska man slå till direkt vid låne­beslutet.

”Vänta inte, för när du själv inser att du behöver en fast ränta är det antagligen redan för sent. Räntorna är marknadsbaserade och en effektiv marknad är säkerligen mer insatt än en enskild låntagare.”

Efter åtta år på Aktia fick Lönnroth ett erbjudande från Finlands Hypoteksförening. Han jobbade först som finansieringsdirektör med ansvar för bolåneprocessen och kreditgivningen på privat­kundssidan. I dag är han bostadsfinansieringsdirektör och ansvarar för utlåningen åt företagskunder.

”I dagens läge kan ingen kunna allt, men den bas jag fått under tolv år inom bankverksamhet har gett mig en bra kompetens att snabbt få grepp om helheten och kunna arbeta vidare.”

”Jag lärde mig systemen och fick en bra grund för bankverksamhet överlag. I dagens läge anser jag att det var mycket viktigt för att kunna förstå helheten.”

Insyn i bostadsmarknaden. Hypo är landets äldsta privata kredit­institut, grundat 1860. All kreditgivning i Hypo baserar sig på bostadsfinansiering, det vill säga alla lån har en bostad som säkerhet. Kunderna är dels privatpersoner som tar bostadslån, dels husbolag som tar lån för renoveringar, samt bostadsplaceringskunder som är såväl företag som professionella placerare.

Det som skiljer Hypoteksföreningen från andra banker är att Hypo inte erbjuder helhetsbankpaketet med lönekonton och tjänster för dagliga bankärenden. Alla hypoteksföreningens kunder är också kunder i någon annan bank.

”Då vi ger en offert på bostadslån är det transparent eftersom vi inte paketerar in en helhet i offerten, utan enbart pratar om bostadslån.”
Finansieringscheferna och -direktörerna på Hypo har fastighetsmäklarutbildning.

”Det betyder att vi känner bostadsmarknaden och har insyn i hur bostadspriserna kommer att utvecklas då vi tar ställning till säkerheterna.”
Hypo tar deltar också aktivt i diskussioner i medier gällande bostadsmarknaden.

”Vi brukar säga saker som de är och tar inte udden av utlåtanden.”

Oundviklig urbanisering. En av de frågor Hypo ofta uttalat sig om är tudelningen på bostadsmarknaden.

”Urbaniseringen kommer att fortsätta, det är ett faktum. Vi ligger 10–15 år efter Sverige, Norge och andra europeiska länder i urbaniseringsprocessen.”
Finländarna kommer att packa sig i tillväxtcentrum, främst i huvudstadsregionen.

”Största delarna av landet har en stor utflyttningsförlust. Endast i områden med en stark inflyttning sker en framtida positiv utveckling i bostadsmarknaden.”
De största tillväxtcentrumen är enligt Hypo de områden där banken har verksamhet, det vill säga förutom huvudstadsregionen och många delar av Nyland även Åbo, Tammerfors, Uleåborg, Jyväskylä, Kuopio, Lahtis och Tavastehus.

”Problemet på många mindre orter med flyttningsförlust är att det inte finns en aktiv bostadsmarknad. Då stora arbetsgivare flyttat finns det ett stort utbud på nybyggda egnahemshus som kostat en hel del att bygga. Vad är värdet på dem om det inte finns en marknad?”

En aktiv marknad kännetecknas av att bostadsköp och -försäljning sker i en tillräcklig omfattning så att en realistisk uppfattning av prisnivån uppstår.
Också i tillväxtcentrum finns en polarisering. Inte ens i Helsingfors har alla områden en positiv prisutveckling.

”Förorter med viss ålders bostadsbolag med stor renoveringsskuld har en negativ effekt på prisnivån.”

Positiva signaler. Tom Lönnroth ser tecken på att bostadsmarknaden håller på att piggna till.

”Nu i vår ser det rätt aktivt ut på bolånemarknaden. Det har delvis att göra med att tilliten till egna ekonomin enligt olika undersökningar är bättre än under de gångna åren. Ekonomin visar vissa tendenser på tillväxt, och det finns inga direkta signaler på att räntorna skulle stiga drastiskt i en nära framtid.”

Det är inte bara de som planerar att köpa sin första bostad eller byta bostad som gynnas av rekordlåga räntor och sjunkande marginaler.

”Det blir lönsamt för många kunder att fråga om en konkurrerande offert på ett existerande bostadslån. Vi kommer att se allt mer konkurrensutsättning av banktjänsterna.”

Lönnroth ser för tillfället ingen risk för en bostadsbubbla.

”En mätare på bostadsprisutvecklingen är hyresnivån i relation till bostadspriserna. Utvecklingen har varit rätt balanserad vilket inte tyder på någon bostadsbubbla.”

Dessutom byggs det en hel del nya bostäder för tillfället.

”Till motsats från tidigare år byggs det nu bostäder i rätt storlek på rätt platser. Det finns behov av alla slags bostäder i tillväxt­centrum, såväl hyresbostäder som ägobostäder och hybridmodeller. Nybygge tillför utbud och jag tror det minskar risken för bostadsbubbla.”

Amorteringskultur. Den finländska modellen på bolånemarknaden har alltid varit att lånet betalas bort i en relativt snabb takt. Genomsnitts­lånetiderna har visserligen ökat och ligger i dag på 20–25 år på nya bolån. Sverige är en direkt motsats. Medan finländarna binder kapitalet i väggarna låter svenskarna bli att amortera, och lånetider på hundra år är ingen ovanlighet.
S-banken var först ut på den finska marknaden med att erbjuda bolån med en återbetalningstid på 45 år. Lönnroth ser det ändå motiverat att bevara den finländska amorteringskulturen.

”Jag tror att de nordiska bolånemarknaderna går mot en hybrid mellan Finland och Sverige. Jag anser ändå att med en frisk amorteringsplan betalar man åtminstone bort en bra bit på bostadslånet till en början. När man kommer ner till en belåningsgrad på under 50 procent kan man fundera på olika alternativ.”

Risken med långa lån och låga räntor är att bostadspriserna pressas uppåt.

”Speciellt nu när ränteläget är lågt är det mycket bra läge att amortera. Avbetalningen går effektivt in på lånets kapital. Nu är det en bra tid att underskuldsätta sig, som vår slogan lyder. I dagens läge går avbetalningen mer effektivt in på lånets kapital än någonsin, det vill säga man sparar åt sig själv i förhand.”

Husbolagens skulder växer. I en europeisk jämförelse ligger finländarnas skuldsättningsgrad ännu under medeltalet.

”Jag ser inga direkta risker för att vi skulle vara överskuldsatta.”

Men Lönnroth lyfter fram intressant marknadsstatistik.

”För tillfället skuldsätter sig finländarna via husbolagen. Husbolagslånestocken växer med omkring 10 procent på årsnivå, medan bostadslånestocken växer med 2–3 procent.”

Det här beror på bostadsstocken i Finland. I många hus byggda på 60- och 70-talet måste stora fasad- och rörrenoveringar nu göras för att upprätthålla boendemöjligheter i husbolagen. Lånesumman för husbolagsrenovering är omkring 4 miljarder på årsnivå.

”Renoveringslånen ökar också på finländarnas skuldsättning, och vi har ännu inte sett toppen av rör- och fasadrenoveringar. Dessutom finns en ganska stor renoveringsskuld, det vill säga renoveringar som redan borde ha gjorts, men är ogjorda.”

Alla husbolag får inte ens nödvändigtvis finansiering för de stora renoveringarna.

”När jag träffat disponenter och styrelse­medlemmar i husbolag ute på fältet har jag sett konkreta exempel på att husbolag inte får lån. Om värdet på bolaget i relation till de renoveringar som behöver göras inte längre möter varandra uppstår knepiga situationer”, säger Lönnroth.

För den som ska köpa en bostad är det viktigt att kolla upp inte bara vilka renoveringar som ska göras, utan också att husbolaget har en plan för finansieringen av dem. Det gäller också att kolla bokslutet och se att veder­lagen är i balans.

”Ett lågt vederlag betyder inte automatiskt att bolaget är välskött, det kan tvärtom berätta att renoveringar skjutits på framtiden.”
Lånevillkoren för husbolagslån har under de senaste åren närmat sig bolånevillkoren för privatpersoner.

”I dagens läge är det vanligt med relativt långa husbolagslån, vi pratar om 20–25 år på större renoveringar som rör eller fasader. Marginalerna har också sjunkit och är på ungefär samma nivå som för privatpersoner. Dessutom har ränteavdragsmöjligheten på personliga bostadslån minskat med åren, och kommer i något skede att vara noll.”

Då det inte finns ekonomiska fördelar med personliga lån håller många kvar bolags­lånet och betalar det i form av bolagsvederlag, vilket bidrar till att lånestocken för husbolagslån växer.

Finansiering, inte blomplantering. Hypoteksföreningens budskap till husbolag är att låta styrelsen fokusera på de stora frågorna. I stället för att grubbla över var rökrutan ska ritas, hurudana blommor som ska planteras och vilken färg taket på sophuset ska ha, bör styrelsen se över den ekonomiska planeringen då stora renoveringar är på kommande. Finns det en gårdskarlsbostad som kan säljas, tomtmark som passar för nybygge eller finns det kanske ekonomiskt sett bättre användning för bastuavdelningar eller källare?
”På bolagsstämmor där jag suttit går halva tiden till att fundera när cykelförrådet ska städas och om det ska finnas sojakorv på talkot, i stället för att man genuint tar ansvar för den ekonomiska biten av att leda husbolaget.”
Frågor som gäller den dagliga trivseln i kan hellre skötas av en invånarnämnd så att styrelsen kan fokusera på att planera för framtiden.

Renoveringskompetens. Renoveringsbehovet är en avgörande fråga även för den som köper egnahemshus.
”Då man bor i egnahemshus är det på ens eget ansvar att se till att renoveringarna blir gjorda för att undvika att det uppstår större problem senare. Då man köper äldre egnahemshus är det mycket viktigt att ta hänsyn till vilka renoveringar som är på kommande och om man har kompetens att se till att de blir gjorda.”

Tom Lönnroth flyttade själv in i egnahemshus för sex år sedan.

”Efter två veckor hade jag känslan av att jag skulle vilja gå en kurs för att lära mig allt från hur man justerar fjärrvärmekurvan så att inne­temperaturen hålls på rätt nivå till att veta vilket tryck det ska vara på vatten­omloppet i golvvärmen. Nu börjar jag bli självlärd men då funderade jag mycket på vari­från man får all information.”

Från etta i Helsingfors till hus i Rajamäki. Lönnroths råd till den som står inför bostadsköp är att inte ta några förhastade beslut. Boende är ett basbehov och bostadsköp hör till de största ekonomiska besluten en vanlig finländare gör. Det gäller att fundera långsiktigt på vilket behov av bostad man har, men att samtidigt fundera på vad den egna ekonomin klarar av utan finansiell stress. Dessutom lönar det sig att beakta hur värdeutvecklingen ser ut i bostäder man eventuellt har behov av i framtiden.

Då det gäller den egna bostadskarriären har Tom Lönnroth levt som han lär. Först bodde han på hyra i Helsingfors centrum, sedan köpte han en etta inne i stan tillsammans med sin sambo (nuvarande fru) där de bodde i fem år. Familjen hade behov av större bostad, och köpte hus i Rajamäki i Nurmijärvi.

”Vi sökte oss utanför Helsingfors för att vi ville ha flera kvadratmeter och större gård. Det som var viktigt för mig var att det är en viss prisklass för att säkerställa att vi inte riskerar att överskuldsätta oss.”

Text: Heidi Furu
Foto: Karl Vilhjálmsson

1 Jag gillar detta
0 Jag gillar inte detta

Skriv en kommentar

Din e-post kommer inte publiceras. Obligatoriska fält är markerade med *